Аренда помещений в госзакупках: как сдавать заказчику и как снимать самому

Обновлено 06.11.2026

Сдать нежилое помещение госзаказчику без торгов можно на любую сумму: аренда нежилых зданий и помещений — отдельное основание для закупки у единственного поставщика (п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ), но цену заказчик обязан обосновать (ч. 4 ст. 93). Договор до 600 000 ₽ можно оформить и как малую закупку (п. 4 и 5 ч. 1 ст. 93). Договор на год и больше регистрируют в Росреестре, цена в нём твёрдая и включает НДС, а коммунальные платежи оформляют до подписания.

В какой роли вы выступаете

Заказчик — организация, которая покупает по 44-ФЗ: орган власти, казённое, бюджетное или автономное учреждение. НМЦК — начальная (максимальная) цена контракта: самая высокая цена, которую заказчик готов заплатить. ЕИС — единая информационная система в сфере закупок.

Можно ли сдать помещение по п. 32 без лимита суммы

Да. Пункт 32 ч. 1 ст. 93 разрешает закупать у единственного поставщика аренду нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения и земельного участка. Слова «находящихся на территории иностранного государства» и условие о заказчиках, работающих за рубежом, относятся ко второй части пункта — аренде жилых помещений. Так же пункт применяло Минэкономразвития (письмо от 12.02.2015).

Условия для заказчика по п. 32:

• цену обосновывают и обоснование включают в контракт (ч. 4 ст. 93), обычно методом сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22);
• предела суммы и годовых лимитов малых закупок нет: они установлены только в п. 4 и 5;
• обеспечение исполнения заказчик вправе не требовать (ч. 2 ст. 96).

Для вас это значит: ставку придётся подтвердить рынком. Ответы других арендодателей и объявления о похожих помещениях войдут в обоснование цены.

Какие способы есть у заказчика

Заказчик применяет конкурентные способы или закупает у единственного поставщика (ч. 1 ст. 24). Конкурентные способы — конкурс, аукцион, запрос котировок (ч. 2 ст. 24).

Входит ли аренда в перечень для аукциона, проверяйте по коду ОКПД2 в извещении. Подробности по способам — в статьях о запросе котировок и об электронном аукционе.

Малая закупка: договор до 600 000 ₽

В законе стоит «закупка … на сумму, не превышающую шестисот тысяч рублей» (п. 4 ч. 1 ст. 93). Значит, считают сумму договора за весь срок, а не месячный платёж. Годовой лимит заказчика: 2 млн ₽ или 10% совокупного годового объёма закупок, но не более 50 млн ₽ (п. 4). Для учреждений культуры, образования, науки и спорта — 5 млн ₽ или 50%, но не более 30 млн ₽ (п. 5).

Обосновывать цену по п. 4 и 5 заказчик не обязан: этих пунктов нет в списке ч. 4 ст. 93. Для п. 32 обоснование цены обязательно, и его включают в контракт (ч. 4 ст. 93). Обеспечение исполнения при малой закупке и по п. 32 заказчик вправе не требовать (ч. 2 ст. 96).

Дробить аренду одного помещения на несколько договоров по 600 000 ₽ незачем: для крупного договора есть п. 32. Дробление контролёры могут оспорить — подробно в статье о закупках у единственного поставщика.

Цена и оплата

Заказчик обосновывает НМЦК на торгах и цену по п. 32, как правило, методом сопоставимых рыночных цен: он приоритетный (ч. 1, 2, 6 ст. 22). Ориентиром служат ваши ответы на запросы цен и общедоступные данные о ставках (ч. 5 ст. 22).

Контракт заключают на условиях извещения и вашей заявки (ч. 1 ст. 34). Цена твёрдая и определена на весь срок, изменение существенных условий допускается только в случаях закона (ч. 2 ст. 34). Поэтому ставку нельзя поднять по собственной индексации: её нужно заложить в цену заранее, если извещение это допускает. Об изменении контракта — в статье об изменении условий.

После торгов оплата — не более 7 рабочих дней с подписания заказчиком документа о приёмке (ч. 13.1 ст. 34). Ч. 13.1 по тексту относится к контрактам «по результатам определения поставщика», поэтому для договоров с единственным поставщиком (п. 4, 5, 32) срок оплаты прописывают в самом договоре.

Регистрация: Росреестр и реестр контрактов

Росреестр. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Письменная форма обязательна для здания и сооружения всегда, иначе договор недействителен (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор, по которому помещение передано и оплачивается, связывает стороны, но против третьих лиц, например нового собственника, не действует (п. 14 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Реестр контрактов. Контракт, не включённый в реестр контрактов в ЕИС, не подлежит оплате (ч. 8 ст. 103). Сведения о договоре на бумаге заказчик направляет в течение 5 рабочих дней с даты заключения, о подписанном в ЕИС — не позднее 3 рабочих дней со дня, следующего за подписанием (ч. 3 ст. 103). С 1 октября 2026 года сведения о малых закупках по п. 4 и 5 в открытой части реестра не публикуют (п. 1 ч. 5 ст. 103), но заказчик их направляет. Подробнее — в статье об исполнении контракта.

Передача помещения оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

НДС и налоги

Аренда — услуга, её реализация облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ставка — 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ). На УСН (упрощённой системе налогообложения) вы освобождены от НДС, пока доход не превысил 20 млн ₽ (п. 1 ст. 145 НК РФ). Подробности и расчёт — в статье об НДС в госзакупках.

Цена контракта включает все ваши налоги. Добавить НДС сверху после победы нельзя, а снизить цену на НДС заказчик не вправе: цена твёрдая (ч. 2 ст. 34).

Если вы арендатор госимущества. Когда арендодатель — орган государственной власти или местного самоуправления, вы становитесь налоговым агентом по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Вы исчисляете налог, удерживаете его из арендной платы и платите в бюджет. Для учреждений и унитарных предприятий правило проверяйте отдельно.

Коммунальные услуги

Арендатор несёт расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В закупке цена твёрдая (ч. 2 ст. 34), поэтому коммунальные платежи оформляют одним из трёх способов:

• включают в арендную ставку: цена не меняется весь срок;
• заказчик отдельно заключает контракт с ресурсоснабжающей организацией: для воды, тепла, газа и отходов это п. 8 ч. 1 ст. 93, для электричества с гарантирующим поставщиком — п. 29 ч. 1 ст. 93;
• возмещаются по счётчикам, если заказчик в извещении указал цену единицы и максимум цены контракта (ч. 24 ст. 22, п. 1 ч. 13 ст. 34).

Без третьего условия переменное возмещение «по факту» делает цену нетвёрдой, а значит, ставит договор под риск.

Пример: учреждение снимает 30 м² под класс

Пример, случай выдуманный. Муниципальное учреждение культуры снимает 30 м² у ИП. Ставка — 1 400 ₽ за м² в месяц с учётом НДС. Срок — 12 месяцев.

Максимальный платёж за 12 месяцев в малой закупке: 600 000 ÷ 12 = 50 000 ₽. Если ИП платит НДС 22%, из 42 000 ₽ налог составит 42 000 × 22 ÷ 122 = 7 573,77 ₽ в месяц. Остаётся 34 426,23 ₽. Срок 12 месяцев — не менее года, поэтому договор регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Вы арендатор: государственное имущество и частные помещения

Государственное и муниципальное имущество. Аренду такого имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, заключают только по итогам конкурса или аукциона на право заключения договора (ч. 1 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Исключения перечислены в той же части: например, государственные органы, учреждения, медицинские и образовательные организации, размещение сетей связи. Порядок торгов утверждён приказом ФАС России от 21.03.2023 № 147/23, он заменил прежние Правила (приказ ФАС от 10.02.2010 № 67). Это не закупка по 44-ФЗ, поэтому правила ЕИС к ней не применяются.

Частные помещения. Если для исполнения контракта нужен склад или офис, вы заключаете договор по ГК РФ без торгов. Помещение, которое вы сами арендуете, сдавать в субаренду можно с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если закупка требует наличия склада или офиса, сверьте это требование со ст. 31: заказчик не вправе устанавливать требования к участникам в нарушение закона (ч. 6 ст. 31). Подробно — в статье о требованиях к участникам.

Ловушки

• Договор дороже 600 000 ₽, оформленный по п. 4 или 5: для такой суммы основание — п. 32 с обоснованием цены (ч. 4 ст. 93) или торги.
• Договор на год и больше без регистрации в Росреестре: для третьих лиц он не действует (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума ВАС № 73).
• Индексация ставки, которой нет в извещении: цена твёрдая (ч. 2 ст. 34).
• Переменные коммунальные платежи без цены единицы и максимума в контракте.
• Контракт не в реестре контрактов: оплаты не будет (ч. 8 ст. 103).
• Субаренда без согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Что сделать

1. Узнайте, кто собственник помещения и есть ли у вас право его сдавать. Проверьте обременения в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.
2. Найдите заказчиков рядом с помещением и предложите условия: адрес, площадь, ставка, срок.
3. Отвечайте на запросы цен: ваш ответ войдёт в обоснование цены (ч. 5 ст. 22).
4. Посчитайте сумму договора за весь срок: до 600 000 ₽ подходят п. 4, 5 или 32, больше — п. 32 или торги.
5. Заложите в ставку НДС, если вы его платите, и коммунальные платежи, если способ из раздела выше подходит.
6. Проверьте основание в проекте договора: п. 4, 5 или 32 ч. 1 ст. 93. Для п. 32 в договоре должно быть обоснование цены.
7. Проверьте срок договора: от года — готовьте регистрацию в Росреестре.
8. После подписания убедитесь, что договор попал в реестр контрактов.

Частые вопросы

Можно ли сдавать помещение заказчику без торгов на любую сумму?

Да, если это нежилое помещение: п. 32 ч. 1 ст. 93 предела суммы не ставит. Заказчик обязан обосновать цену и включить обоснование в контракт (ч. 4 ст. 93). Малой закупкой по п. 4 и 5 — только до 600 000 ₽ по договору.

Нужна ли регистрация договора аренды на 11 месяцев?

Порог в один год закон прямо называет для зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Для помещения действует общая норма п. 2 ст. 609 ГК РФ о регистрации аренды недвижимости. Как регистратор применяет её к короткому сроку, уточните до подписания.

Кто платит НДС с аренды?

Платит арендодатель из цены контракта. Если вы на УСН без НДС, сумма не меняется. Если НДС есть, он внутри цены.

Что делать, если заказчик не платит арендную плату?

Просрочка заказчика даёт право требовать пеню: одна трёхсотая ключевой ставки Банка России от неуплаченной суммы за каждый день (ч. 5 ст. 34). Порядок действий — в статье о неплатежах заказчика.

Источники

44-ФЗ в редакции от 04.08.2026:

• ст. 93 — ч. 1 (п. 4, 5, 8, 29, 32), ч. 4; копия на rulaws.ru
• ст. 22 — ч. 1, 2, 5, 6, 24; ст. 24 — ч. 1, 2, 6, 7, 10; ст. 34 — ч. 1, 2, 13, 13.1
• ст. 31 — ч. 6; ст. 96 — ч. 1, 2; ст. 103 — ч. 3, 5, 8; ст. 112 — ч. 87

Другие документы:

• Гражданский кодекс: ст. 609, ст. 615, ст. 616, ст. 651, ст. 655
• Налоговый кодекс, ст. 146; ст. 145, 164 — по статье об НДС и пояснениям Минфина
• Закон № 135-ФЗ, ст. 17.1; приказ ФАС России от 21.03.2023 № 147/23; письмо ФАС России от 12.09.2024 № 04/82177-ПР/24 о приказе № 147/23
• Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 — п. 14
• Письмо Минэкономразвития от 12.02.2015 об аренде зданий по п. 32 (пересказ на сайте Госкомитета Татарстана по закупкам)
• Налоговый кодекс, ст. 161 — п. 3